Introduction
Depuis plusieurs années, les banques appliquent une règle stricte en matière d’octroi de crédit immobilier : le taux d’endettement maximal est fixé à 35 % des revenus nets. Cette limite, recommandée par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), vise à limiter les risques de surendettement et à garantir la solvabilité des emprunteurs.
Mais en 2025, est-il encore possible de dépasser ce seuil ? Oui, mais uniquement pour des profils d’emprunteurs très solides. Les banques peuvent faire des exceptions pour des revenus élevés, un patrimoine conséquent et un reste à vivre confortable. En revanche, pour la plupart des emprunteurs, les établissements financiers restent très prudents et refusent généralement les dossiers qui excèdent cette limite.
Dans cet article, nous allons analyser les règles en vigueur en 2025, les cas où il est possible de dépasser 35 % d’endettement, et les solutions pour optimiser son dossier afin d’emprunter au-delà de cette limite.
1. Pourquoi les banques appliquent-elles la limite des 35 % d’endettement ?
Depuis 2021, les banques sont tenues de respecter une limite d’endettement de 35 % pour éviter les situations de surendettement. Ce seuil a été mis en place par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) pour protéger les emprunteurs et garantir leur capacité de remboursement. En 2025, avec un contexte économique plus incertain et des taux d’intérêt plus élevés, les établissements financiers sont devenus encore plus stricts quant au respect de cette règle. Pourtant, certaines exceptions existent pour des profils bien spécifiques.
1.1 Une règle imposée pour limiter le risque de surendettement
Depuis 2021, les banques doivent respecter la recommandation du HCSF, qui impose un taux d’endettement maximal de 35 % pour les crédits immobiliers. Cette mesure a été mise en place pour éviter que les ménages ne s’endettent au-delà de leurs capacités de remboursement, notamment en cas d’imprévu (perte d’emploi, hausse des charges, etc.).
Avec la conjoncture économique actuelle, marquée par une hausse des taux d’intérêt, les banques sont encore plus vigilantes sur le niveau d’endettement des emprunteurs. En 2025, elles appliquent cette règle avec une grande rigueur, sauf pour certains profils très spécifiques.
1.2 Une application stricte pour la majorité des emprunteurs
Dans 90 % des cas, un dossier dépassant 35 % d’endettement est refusé d’office par les banques. Même si l’emprunteur justifie de revenus confortables, un taux d’endettement élevé est perçu comme un facteur de risque important. Les établissements financiers préfèrent s’assurer que l’emprunteur garde une marge financière suffisante après le paiement de ses mensualités.
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2. Qui peut emprunter avec un taux d’endettement supérieur à 35 % en 2025 ?
Bien que la règle des 35 % d’endettement soit largement appliquée, les banques peuvent accorder des dérogations aux emprunteurs présentant des garanties solides. Les revenus élevés, un patrimoine important et un reste à vivre confortable sont autant d’éléments qui peuvent justifier un taux d’endettement supérieur. Cependant, ces exceptions restent rares et concernent essentiellement les profils à forte capacité financière, capables de prouver une gestion saine de leurs finances.
2.1 Les profils haut de gamme avec des revenus élevés
Les banques sont parfois prêtes à faire des exceptions pour les emprunteurs à très hauts revenus. Si un emprunteur gagne 15 000 € par mois, un endettement de 40 % lui laisse encore 9 000 € de reste à vivre, ce qui est largement suffisant pour couvrir ses dépenses courantes.
Exemple de reste à vivre pour un endettement à 40 %
| Revenu mensuel net |
Taux d’endettement |
Mensualités de crédit |
Reste à vivre |
| 15 000 € |
40 % |
6 000 € |
9 000 € ✅ Acceptable |
| 5 000 € |
40 % |
2 000 € |
3 000 € ⚠️ Risqué |
| 3 000 € |
40 % |
1 200 € |
1 800 € ❌ Insuffisant |
Les banques acceptent plus facilement un dépassement du taux d’endettement lorsque le reste à vivre reste très confortable.
2.2 Les emprunteurs avec un patrimoine conséquent
Un patrimoine immobilier ou financier important rassure les banques, car il constitue une garantie supplémentaire en cas de problème de remboursement. Un investisseur possédant plusieurs biens en location ou une épargne importante peut plus facilement obtenir un prêt avec un taux d’endettement supérieur à 35 %.
Exemple :
Un emprunteur ayant plusieurs appartements en location et générant des revenus complémentaires réguliers pourra obtenir un financement avec un endettement plus élevé, car ses loyers couvrent une partie de ses mensualités.
2.3 Un historique bancaire irréprochable
Les banques accordent plus de flexibilité aux emprunteurs ayant un passé bancaire sans incident. Un client qui justifie de revenus stables, aucune dette impayée et une gestion financière exemplaire peut voir sa demande acceptée même si son taux d’endettement dépasse 35 %.
Conclusion
En 2025, les banques appliquent strictement la limite des 35 % d’endettement, suivant les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). Cette règle vise à limiter les risques de surendettement et à garantir une gestion financière responsable pour les emprunteurs. Toutefois, comme nous l’avons vu, des exceptions existent pour certains profils capables de prouver une solvabilité exemplaire.
Les hauts revenus avec un reste à vivre confortable, les investisseurs immobiliers disposant de revenus complémentaires et d’un patrimoine conséquent, ainsi que les emprunteurs avec un historique bancaire irréprochable peuvent espérer obtenir un financement au-delà de cette limite.
Pour optimiser ses chances d’emprunter avec plus de 35 % d’endettement, il est essentiel de :
✔ Justifier un reste à vivre suffisant, démontrant une capacité financière stable après paiement des mensualités.
✔ Augmenter son apport personnel pour réduire le montant emprunté et rassurer la banque.
✔ Réduire ses crédits à la consommation et charges fixes pour abaisser son taux d’endettement global.
✔ Valoriser ses revenus complémentaires et son patrimoine pour compenser un endettement élevé.
✔ S’adresser aux banques les plus ouvertes à ce type de profil, en passant par un courtier spécialisé ou une plateforme comme Banket Immo.
Bien que dépasser 35 % d’endettement reste une exception, une préparation rigoureuse du dossier, une gestion financière exemplaire et une bonne stratégie d’optimisation peuvent permettre d’accéder à un prêt malgré un endettement supérieur aux normes habituelles. Chaque situation étant unique, un accompagnement par des experts peut être un atout décisif pour identifier les solutions adaptées et convaincre une banque d’accorder un financement avantageux.