Prêt immobilier 2025 :
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Emprunter sans CDI : ce que regardent les banques
Les banques privilégient généralement les emprunteurs en CDI, considérant leur situation comme plus stable et plus rassurante. Cependant, cela ne signifie pas qu’un indépendant, un intermittent ou un salarié en CDD ne peut pas obtenir de prêt immobilier. Si vous n’êtes pas en CDI, votre dossier sera analysé avec plus de rigueur, car l’objectif de la banque est de s’assurer de votre capacité à rembourser votre emprunt sur le long terme.
Pour compenser l’absence de CDI, vous devrez démontrer des revenus réguliers, une gestion financière saine et une stabilité professionnelle. Plusieurs éléments seront scrutés avant l’octroi du prêt.
Un revenu stable et suffisant : le critère clé
La première question que se posera la banque est : vos revenus sont-ils assez élevés et réguliers pour rembourser un emprunt sans difficulté ?
Les indépendants devront présenter au moins trois années de bilans comptables positifs et une activité en progression ou stable. Un chiffre d’affaires fluctuant ou en baisse sera un signal d’alerte pour la banque.
Les intermittents et freelances devront prouver une continuité de contrats sur plusieurs années, avec des revenus suffisamment réguliers pour couvrir les mensualités du prêt.
Les salariés en CDD ou en mission intérimaire devront mettre en avant la stabilité de leur secteur et montrer qu’ils enchaînent les contrats sans période d’inactivité prolongée. Certains secteurs comme l’informatique, la santé ou l’ingénierie sont mieux perçus car les perspectives d’emploi y sont plus sûres.
La banque prendra également en compte le reste à vivre après le paiement des mensualités, c’est-à-dire la somme qu’il vous reste une fois vos charges fixes déduites. Plus cette somme est élevée, plus votre dossier sera convaincant.
Un bon taux d’endettement : respecter la limite des 35 %
Les banques appliquent une règle stricte : votre taux d’endettement ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus nets mensuels. Cela signifie que vos mensualités de prêt, additionnées à vos autres crédits éventuels (prêt auto, crédit à la consommation, etc.), ne doivent pas excéder ce seuil.
Exemple :
Si vous gagnez 3 000 € par mois, votre mensualité de prêt immobilier ne pourra pas dépasser 1 050 € (3 000 € x 35 %).
Toutefois, pour un emprunteur sans CDI, la banque peut exiger un taux d’endettement plus bas (30 % par exemple) pour minimiser les risques. Un endettement trop élevé sans garantie de revenus fixes peut être un frein à l’obtention du prêt.
Un apport personnel important : une preuve de solidité financière
Sans CDI, l’apport personnel devient un levier déterminant. Plus votre apport est élevé, plus vous montrez à la banque que vous êtes financièrement responsable et capable de gérer un projet immobilier.
Idéalement, un apport de 20 % du prix du bien est recommandé.
Avec 10 % d’apport, vous couvrez les frais annexes (notaire, garantie, dossier bancaire).
Avec 20 % d’apport, vous réduisez le montant à emprunter, ce qui rassure la banque et peut vous permettre de négocier un meilleur taux d’intérêt.
Un bon apport personnel compense le manque de stabilité perçu par la banque et peut être un facteur clé d’acceptation de votre dossier.
Un bon historique bancaire : un critère souvent sous-estimé
Même sans CDI, un emprunteur avec une gestion financière exemplaire inspire confiance. Votre historique bancaire est scruté pour évaluer votre sérieux et votre capacité à bien gérer votre budget.
Les banques vérifieront :
L’absence d’incident bancaire : pas de rejets de prélèvements, de paiements en retard ou de découverts fréquents.
Une épargne de précaution : disposer d’au moins trois à six mois de mensualités d’avance prouve que vous êtes capable d’absorber un imprévu financier.
Une tenue de compte irréprochable : des comptes bancaires bien gérés, sans dépenses excessives ni dettes récurrentes, sont un bon signal pour la banque.
Si votre gestion financière est saine, maîtrisée et sans anomalies, vous aurez plus de chances d’obtenir un prêt immobilier malgré l’absence de CDI.
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Les spécificités selon votre situation professionnelle
Obtenir un prêt immobilier sans CDI dépend fortement de votre statut professionnel et de la régularité de vos revenus. Certaines catégories d’emprunteurs, bien que non titulaires d’un contrat à durée indéterminée, ont des profils plus rassurants pour les banques.
Les travailleurs indépendants et auto-entrepreneurs : prouver la stabilité de son activité
Les banques considèrent les entrepreneurs et les auto-entrepreneurs comme des profils à risque en raison de l’irrégularité potentielle des revenus. Cependant, avec une activité bien établie et des finances solides, il est tout à fait possible d’obtenir un prêt immobilier.
Pour maximiser ses chances, un travailleur indépendant devra fournir :
Trois bilans comptables positifs, prouvant la stabilité et la rentabilité de son activité. Un revenu fluctuant ou une activité récente sera plus difficile à financer.
Un chiffre d’affaires en progression ou stable sur plusieurs années. Si la courbe des revenus est ascendante, cela rassure la banque sur la viabilité du projet professionnel.
Une trésorerie bien gérée, avec une épargne personnelle conséquente, prouvant la capacité à absorber une éventuelle baisse de revenus.
Les indépendants qui souhaitent emprunter doivent également éviter d’avoir trop de charges déduites fiscalement, car la banque prend en compte le revenu net imposable et non le chiffre d’affaires brut.
Les professions libérales : des profils mieux perçus par les banques
Les professions libérales (médecins, avocats, notaires, architectes, consultants, etc.) bénéficient généralement d’une image plus sécurisante auprès des banques. Ces métiers sont souvent bien rémunérés et considérés comme stables sur le long terme.
Cependant, certaines exigences restent incontournables :
Attendre au moins deux ans avant de demander un prêt pour prouver la rentabilité de l’activité et présenter des bilans positifs.
Un apport personnel significatif (idéalement 20 % du prix du bien), prouvant une bonne gestion financière et réduisant le montant du prêt à financer.
Une capacité d’épargne régulière, qui montre à la banque que l’emprunteur gère bien son argent et anticipe d’éventuelles périodes creuses.
Les jeunes professions libérales peuvent aussi bénéficier de dispositifs bancaires spécifiques, comme les prêts dédiés aux professions réglementées, qui offrent des conditions plus souples.
Les CDD et intérimaires : miser sur la continuité des contrats
Les salariés en CDD ou en intérim ont plus de difficulté à convaincre une banque, car leur emploi est perçu comme moins stable qu’un CDI. Toutefois, certaines situations permettent d’obtenir un prêt immobilier.
Pour maximiser ses chances, un emprunteur en CDD ou intérimaire doit :
Justifier d’une continuité de contrats sur au moins trois ans, sans période d’inactivité trop longue. Un enchaînement de contrats dans le même secteur prouve une certaine stabilité professionnelle.
Travailler dans un secteur en tension, où les perspectives d’emploi sont fortes (ex. : informatique, santé, BTP, finance).
Se tourner vers des banques plus souples, comme celles qui acceptent les dossiers avec le cautionnement Action Logement, une garantie qui remplace parfois celle du CDI.
Les salariés en CDD longue durée ou en mission régulière peuvent aussi se faire accompagner par un co-emprunteur en CDI, ce qui rassure les banques et facilite l’obtention du prêt.
Les intermittents du spectacle : la stabilité des revenus avant tout
Les intermittents du spectacle (artistes, techniciens, réalisateurs, etc.) ont des revenus irréguliers, ce qui peut compliquer l’obtention d’un prêt immobilier. Cependant, un intermittent bien établi peut convaincre une banque, à condition de prouver la régularité de ses contrats.
Les critères essentiels pour emprunter en tant qu’intermittent :
Un historique de trois ans d’intermittence stable, avec un volume d’heures suffisant pour prouver la pérennité des revenus.
Des revenus constants et suffisants, montrant que l’emprunteur n’a pas connu de longues périodes sans contrat.
Un co-emprunteur en CDI, si possible, pour sécuriser davantage le dossier.
Dans certains cas, des garanties comme le cautionnement bancaire ou le nantissement d’une assurance-vie peuvent être utilisées pour rassurer la banque et faciliter l’acceptation du prêt.
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Comment optimiser son dossier de prêt immobilier sans CDI ?
Obtenir un prêt immobilier sans CDI est un défi, mais ce n’est pas mission impossible. Les banques recherchent avant tout des emprunteurs fiables, capables de rembourser leur prêt sur la durée, même en l’absence d’un contrat à durée indéterminée. Pour rassurer votre établissement bancaire, plusieurs stratégies permettent de renforcer votre dossier et d’augmenter vos chances d’acceptation.
Faire appel à un co-emprunteur : une solution efficace
Si vous empruntez en couple et que votre conjoint(e) dispose d’un CDI stable, cela renforce considérablement votre dossier. Les banques analyseront alors la solidité financière du ménage dans son ensemble, et le CDI de votre co-emprunteur compensera l’instabilité perçue de votre propre statut.
Même si vous avez des revenus irréguliers en tant qu’indépendant, intermittent ou CDD, le fait d’avoir un co-emprunteur avec des revenus fixes rassure la banque. Cela permet de :
Obtenir un montant de prêt plus élevé.
Négocier un meilleur taux d’intérêt.
Accéder à des conditions de financement plus souples.
Si vous êtes en couple mais que votre partenaire n’a pas un profil financier solide, il peut être préférable de vous concentrer sur les autres leviers pour optimiser votre dossier.
Multiplier les garanties : une alternative à l’absence de CDI
Si vous empruntez seul sans CDI, les banques exigent généralement des garanties supplémentaires pour se protéger contre un éventuel défaut de paiement. Plusieurs options existent :
L’hypothèque sur un autre bien immobilier : si vous êtes déjà propriétaire, mettre un bien en garantie peut être un argument fort auprès de la banque.
Le cautionnement bancaire : certaines sociétés comme Crédit Logement ou les mutuelles de certaines professions peuvent se porter caution à votre place, réduisant ainsi le risque pour la banque.
Une épargne conséquente : si vous disposez d’une épargne de précaution couvrant plusieurs mois de mensualités, cela rassure votre établissement bancaire sur votre capacité à faire face aux imprévus.
Choisir une banque adaptée aux emprunteurs sans CDI
Toutes les banques n’ont pas la même politique en matière d’octroi de crédit aux travailleurs sans CDI. Certaines sont plus flexibles et acceptent d’examiner un dossier en tenant compte de critères alternatifs.
Les banques en ligne (Boursorama, Hello Bank, Fortuneo…) sont parfois plus ouvertes aux indépendants et travailleurs non salariés, notamment pour les emprunteurs avec un bon apport personnel et une épargne conséquente.
Les banques mutualistes et régionales (Crédit Agricole, Banque Populaire, Crédit Mutuel) disposent souvent de programmes spécifiques pour les indépendants et professions libérales.
Les banques spécialisées dans le financement des travailleurs indépendants (Banque des Professions Libérales, banques dédiées aux artisans et commerçants) peuvent être une solution à explorer.
Toutes les banques n’ont pas la même politique en matière d’octroi de crédit aux travailleurs sans CDI. Certaines sont plus flexibles et acceptent d’examiner un dossier en tenant compte de critères alternatifs.
Construire une épargne solide : un atout majeur
Les banques sont plus enclines à prêter à un emprunteur sans CDI s’il dispose d’une épargne bien constituée. Deux types d’épargne sont particulièrement importants :
Un apport personnel de 10 à 20 % du prix du bien, ce qui prouve votre capacité à gérer votre argent et réduit le montant à emprunter.
Une épargne de précaution couvrant plusieurs mois de mensualités, montrant que vous pouvez faire face à une baisse temporaire de revenus sans risquer un défaut de paiement.
Les banques sont plus enclines à prêter à un emprunteur sans CDI s’il dispose d’une épargne bien constituée. Deux types d’épargne sont particulièrement importants :
Préparer un dossier bancaire irréprochable
Un bon dossier bancaire doit être clair, complet et bien structuré pour éviter tout frein dans l’étude de votre demande de prêt. Les banques attendent notamment :
Les trois derniers avis d’imposition pour analyser l’évolution de vos revenus.
Les relevés de compte des six derniers mois, qui doivent être exemplaires (pas de découverts, pas de rejets de prélèvements, une gestion saine).
Une attestation d’activité et de revenus pour les indépendants, prouvant la stabilité de votre entreprise.
Tout justificatif prouvant la régularité des revenus (contrats de prestation, bilans comptables, attestations d’employeurs pour les intermittents ou travailleurs en CDD).
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F.A.Q
Foire Aux Questions
Les micro-entrepreneurs ou sociétés unipersonnelles doivent présenter au moins trois exercices bénéficiaires avec un chiffre d’affaires stable ou croissant afin de démontrer la pérennité de leur activité.
Au-delà de ce seuil, la banque estime que la capacité de remboursement devient fragile ; sans contrat permanent, elle peut même abaisser la limite à 30 % pour réduire son risque.
C’est la somme qu’il vous reste une fois les charges fixes réglées ; plus elle est élevée, plus vous prouvez votre marge de manœuvre financière face à l’imprévu.
Un apport d’au moins 20 % du prix du bien rassure la banque, diminue le montant emprunté et ouvre la voie à de meilleurs taux.
Comptes sans découverts, prélèvements jamais rejetés et épargne régulière démontrent une gestion saine, gage de sérieux pour l’établissement prêteur.
Détenir de trois à six mensualités d’avance montre que vous pouvez absorber une baisse temporaire de revenus sans défaut de paiement.
Trois bilans positifs, un revenu net imposable cohérent et une trésorerie solide font office de preuves de stabilité.
Oui, les médecins, avocats ou architectes sont vus comme plus stables ; la banque exige toutefois deux années d’activité rentables et un apport conséquent (~20 %).
Prouver trois ans de contrats en continu dans un secteur en tension et, idéalement, adosser une garantie Action Logement ou un co-emprunteur en CDI.
Les banques demandent trois ans d’intermittence stable, un volume d’heures suffisant et, si possible, un co-emprunteur en CDI pour sécuriser le dossier.
Oui ; travailler dans une branche “en tension” (informatique, santé, ingénierie) rassure la banque sur vos perspectives de contrats réguliers.
Son revenu fixe équilibre la variabilité de vos gains, permet d’emprunter davantage et d’obtenir un meilleur taux.
Hypothèque sur un autre bien, cautionnement Crédit Logement ou mutuelle professionnelle, voire nantissement d’assurance-vie, diminuent le risque pour la banque.
Outre l’apport, disposer d’une réserve couvrant plusieurs mensualités montre votre capacité à faire face aux aléas de revenus.
Les banques en ligne et mutualistes sont souvent plus flexibles ; certaines maisons régionales ou spécialisées financent volontiers indépendants et professions libérales.
Rassembler trois avis d’imposition, six mois de relevés irréprochables et des attestations de revenus/contrats évite tout frein dans l’étude du prêt.
Oui ! 20 % (ou plus) d’apport réduit le capital à financer, donc le risque pour la banque, qui peut consentir un taux plus bas ou des frais allégés.
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