Introduction
Lorsqu’un emprunteur sollicite un prêt immobilier, la banque examine en détail sa capacité de remboursement afin de minimiser les risques de non-paiement. L’un des éléments essentiels de cette évaluation est l’analyse des bulletins de salaire, qui permettent à l’établissement bancaire de vérifier la stabilité des revenus et d’estimer le taux d’endettement du demandeur.
Pour un salarié, ces fiches de paie sont une preuve tangible de son emploi et de la régularité de ses revenus. La banque demande généralement les trois derniers bulletins de salaire, bien que certaines puissent exiger six mois à un an de justificatifs en cas de revenus variables ou d’un changement d’emploi récent.
Au-delà du salaire de base, de nombreux emprunteurs perçoivent des primes, des heures supplémentaires ou des commissions, qui peuvent être prises en compte sous certaines conditions. Dans cet article, nous détaillerons pourquoi ces documents sont indispensables, comment la banque les analyse et comment optimiser son dossier pour maximiser ses chances d’obtenir un prêt immobilier.
1. Pourquoi la banque exige-t-elle des bulletins de salaire ?
1.1. Vérification de la stabilité des revenus
Le premier rôle des bulletins de salaire est de démontrer que l’emprunteur perçoit un revenu stable et régulier. Un salarié en CDI sans période d’essai est souvent privilégié par la banque, car son revenu est sécurisé sur le long terme.
En revanche, si le demandeur est en CDD, en intérim ou en période d’essai, la banque pourra se montrer plus réticente, car son emploi est par nature moins stable. Dans ce cas, elle peut exiger des bulletins de salaire couvrant une période plus longue (six mois à un an) pour analyser la récurrence des contrats et la stabilité financière.
Les salariés ayant récemment changé de poste doivent fournir leur contrat de travail en complément, afin de prouver que leur emploi est durable et que leur rémunération reste conforme aux revenus précédemment perçus.
1.2. Évaluation du taux d’endettement
Le taux d’endettement est un critère clé dans l’octroi d’un prêt immobilier. Il correspond à la part des revenus nets mensuels qui sera allouée au remboursement des dettes (crédit immobilier, crédits à la consommation, pensions alimentaires, etc.).
En général, les banques acceptent un taux d’endettement maximal de 35 %, sauf exceptions pour les revenus élevés, où une plus grande souplesse peut être appliquée.
La banque va ainsi comparer les revenus mentionnés sur les bulletins de salaire avec les autres charges déclarées par l’emprunteur afin de vérifier s’il est en mesure de supporter le montant des mensualités de son prêt.
1.3. Analyse des revenus complémentaires
Certaines personnes perçoivent, en plus de leur salaire fixe, des primes, des heures supplémentaires ou des commissions. La banque vérifie si ces revenus sont réguliers et si elle peut les inclure dans le calcul de la capacité d’emprunt.
Elle peut prendre en compte une moyenne des montants perçus sur une période donnée pour établir un revenu mensuel moyen fiable. Toutefois, si ces revenus sont trop irréguliers, ils risquent d’être exclus du calcul ou pondérés à hauteur de 50 à 70 %.
2. Quels bulletins de salaire fournir ?
2.1. Nombre de bulletins demandés
La majorité des banques demandent les trois derniers bulletins de salaire pour analyser les revenus du demandeur. Cependant, dans certains cas, elles peuvent exiger jusqu’à six mois ou un an de fiches de paie, notamment si :
- L’emprunteur perçoit une partie variable significative (primes, commissions).
- Il a changé d’emploi récemment.
- Il travaille dans un secteur avec des revenus irréguliers (intérim, intermittence du spectacle, etc.).
2.2. Spécificités pour les travailleurs en CDD ou Intérim
Un emprunteur en CDD ou en intérim doit prouver qu’il perçoit des revenus constants sur une période prolongée. Ainsi, la banque peut demander les douze derniers bulletins de salaire afin d’évaluer la stabilité de son activité professionnelle.
Si l’intérimaire est en mission longue ou a signé plusieurs contrats consécutifs avec le même employeur, il peut également fournir une attestation de son agence d’intérim ou un contrat de mission en cours pour appuyer son dossier.
3. Primes et revenus variables : Sont-ils pris en compte ?
3.1. Primes Récurrentes vs. Primes Exceptionnelles
Les banques font la distinction entre les primes régulières et les primes exceptionnelles.
- Une prime annuelle garantie (comme un 13ᵉ mois ou une prime de performance récurrente) est généralement intégrée dans le revenu pris en compte.
- Une prime ponctuelle ou aléatoire (prime de résultats, de participation aux bénéfices) ne sera prise en compte que si elle est versée sur plusieurs années consécutives.
Si un emprunteur veut que ses primes soient considérées dans son dossier, il peut fournir ses trois derniers avis d’impôt pour prouver leur régularité.
3.2. Heures supplémentaires et commissions
Les heures supplémentaires et commissions sont prises en compte si elles sont récurrentes et bien documentées sur les bulletins de salaire.
Si elles varient d’un mois à l’autre, la banque peut appliquer une moyenne sur six à douze mois et retenir une partie de ces revenus seulement pour éviter de surévaluer la capacité de remboursement.
3.3. Revenus des salariés avec intéressement et participation
Les salariés bénéficiant d’un intéressement ou d’une participation aux bénéfices doivent prouver que ces revenus sont perçus régulièrement et qu’ils sont disponibles immédiatement.
Si ces sommes sont bloquées sur un Plan d’Épargne Entreprise (PEE) ou un Compte d’Épargne Salariale, la banque peut ne pas les prendre en compte, sauf si un retrait est possible et justifié.
4. Comment optimiser son dossier avec des bulletins de salaire favorables ?
Pour éviter tout refus ou retard dans l’instruction de son dossier, l’emprunteur doit vérifier que ses bulletins de salaire sont conformes et cohérents avec les autres documents fournis.
Si son revenu comporte une part variable, il est recommandé d’ajouter des justificatifs complémentaires :
- Une attestation de l’employeur indiquant que les primes et commissions sont garanties.
- Les trois derniers avis d’impôt pour prouver la constance des revenus perçus.
- Un contrat de travail mentionnant le mode de rémunération variable.
Un dossier bien préparé rassure la banque et permet souvent d’obtenir un meilleur taux d’intérêt et de meilleures conditions de prêt.
Conclusion
Les bulletins de salaire sont un élément clé d’un dossier de prêt immobilier. Ils permettent à la banque d’évaluer la stabilité des revenus, de calculer le taux d’endettement et de détecter d’éventuels compléments de salaire.
Si le salaire fixe est systématiquement pris en compte, les primes et revenus variables doivent être justifiés et récurrents pour être intégrés dans le calcul.
Un emprunteur bien préparé, avec des justificatifs clairs et complets, maximisera ses chances d’obtenir un prêt immobilier avantageux et évitera tout blocage lors de l’instruction de son dossier.
