Introduction
Vous êtes déjà propriétaire et vous envisagez d’acheter un nouveau bien immobilier ? Que ce soit pour une résidence principale plus grande, une résidence secondaire ou un investissement locatif, obtenir un nouveau prêt immobilier en étant déjà endetté soulève plusieurs questions.
Peut-on emprunter avec un crédit en cours ? Comment les banques évaluent-elles un second emprunt ? Quels sont les leviers financiers pour maximiser son budget ?
Bonne nouvelle : posséder un bien immobilier peut être un atout, mais encore faut-il savoir jouer ses cartes intelligemment. De la gestion de votre taux d’endettement aux différentes stratégies de financement, voici tout ce qu’il faut savoir pour obtenir un nouveau crédit immobilier en étant déjà propriétaire.
1. Comment les banques évaluent un nouvel emprunt quand on est déjà propriétaire ?
Obtenir un second prêt immobilier ne se fait pas aussi facilement qu’un premier crédit. Les banques redoublent de vigilance face à un emprunteur déjà endetté. Elles scrutent votre taux d’endettement, votre reste à vivre et la solidité de vos revenus. Un refus n’est pas automatique, mais mieux vaut bien préparer son dossier pour maximiser ses chances d’acceptation.
1.1 Le taux d’endettement : la règle d’or à respecter
Lorsque vous sollicitez un deuxième prêt immobilier, la première chose que la banque analysera est votre taux d’endettement. Depuis 2021, la règle fixée par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) limite ce taux à 35 % de vos revenus nets mensuels (assurance emprunteur comprise).
Prenons un exemple concret :
- Vous gagnez 4 500 € nets par mois.
- Vos mensualités de prêt immobilier en cours s’élèvent à 1 000 €.
- Vous souhaitez souscrire un deuxième prêt avec une mensualité de 800 €.
Votre taux d’endettement serait alors de (1 000 € + 800 €) / 4 500 € = 40 %, ce qui dépasse le seuil autorisé. Pour que votre demande soit acceptée, vous devrez soit augmenter vos revenus, soit réduire vos charges (rembourser un prêt en cours, allonger la durée du prêt, etc.).
1.2 Le reste à vivre : un critère tout aussi important
Même si votre taux d’endettement est inférieur à 35 %, les banques analysent également votre "reste à vivre", c’est-à-dire le montant qu’il vous reste chaque mois une fois toutes vos charges payées. Un couple gagnant 8 000 € par mois avec 35 % d’endettement (soit 2 800 € de crédits) aura un reste à vivre de 5 200 €, ce qui est jugé confortable. En revanche, une personne seule avec un salaire de 2 500 € et 35 % d’endettement (soit 875 € de crédits) pourrait être jugée plus fragile par la banque.
2. Quelles solutions pour financer un second bien immobilier ?
Si votre budget ne vous permet pas de financer un deuxième achat comptant, plusieurs solutions existent pour compléter votre apport ou alléger vos mensualités. Le prêt relais est une alternative efficace pour acheter avant de vendre, tandis que le prêt in fine séduit les investisseurs souhaitant optimiser leur fiscalité. Chaque option a ses avantages et contraintes, à vous de choisir celle qui correspond le mieux à votre projet.
2.1 Le prêt relais : financer un nouvel achat avant de vendre
Si vous souhaitez acheter un nouveau bien avant d’avoir vendu l’ancien, le prêt relais est une solution adaptée. Il vous permet d’obtenir une avance de la banque équivalente à une partie de la valeur de votre bien actuel (généralement entre 50 % et 80 %) pour financer le nouvel achat.
Son fonctionnement est simple :
- Vous continuez à rembourser votre prêt immobilier actuel.
- Pendant une durée déterminée (12 à 24 mois), vous ne payez que les intérêts du prêt relais.
- Une fois votre ancien bien vendu, vous remboursez intégralement le capital emprunté.
L’avantage du prêt relais est qu’il évite une vente précipitée et vous laisse le temps de trouver un acheteur au bon prix. En revanche, il faut être certain de pouvoir vendre rapidement, sous peine de devoir supporter une double charge financière.
2.2 Le prêt in fine : une alternative pour les investisseurs
Si votre objectif est d’acquérir un bien locatif, le prêt in fine peut être une option intéressante.
Contrairement à un prêt classique où vous remboursez progressivement le capital et les intérêts, avec un prêt in fine :
- Vous ne remboursez que les intérêts pendant toute la durée du prêt.
- Le capital est remboursé en une seule fois à l’échéance, grâce à une épargne placée en parallèle (souvent sous forme d’assurance-vie).
Ce type de prêt est souvent utilisé par les investisseurs locatifs, car les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers, optimisant ainsi la fiscalité.
3. Optimiser son dossier pour convaincre la banque
Un bon dossier fait toute la différence lorsqu’on sollicite un deuxième prêt. Un apport personnel plus conséquent peut rassurer les banques, tandis qu’un rachat de crédits permet de réajuster son taux d’endettement. Mieux encore, si votre projet inclut un investissement locatif, bien valoriser vos futurs revenus locatifs peut jouer en votre faveur.
3.1 Renforcer son apport personnel
Si vous avez déjà un crédit en cours, augmenter votre apport personnel est un bon moyen de rassurer la banque. Un apport de 20 % ou plus du prix du bien réduit le risque pour l’établissement prêteur et peut permettre d’obtenir un meilleur taux d’intérêt.
Les principales sources d’apport personnel incluent :
- L’épargne personnelle (livrets, assurance-vie, PEL…).
- La revente d’actifs financiers ou d’un bien immobilier.
3.2 Rembourser ou regrouper ses crédits en cours
Si votre taux d’endettement est trop élevé pour obtenir un second prêt, plusieurs solutions s’offrent à vous :
- Rembourser un prêt à la consommation ou un crédit auto avant de solliciter un nouvel emprunt.
- Faire un rachat de crédits, c’est-à-dire regrouper vos prêts en un seul avec une mensualité réduite. Cela peut alléger votre taux d’endettement et libérer de la capacité d’emprunt.
3.3 Valoriser ses revenus locatifs pour un investissement immobilier
Si votre projet concerne un investissement locatif, sachez que les banques prennent en compte les revenus locatifs dans leur calcul. Cependant, elles appliquent généralement un abattement de 30 % pour anticiper d’éventuelles vacances locatives et charges liées au bien.
Exemple :
- Un loyer de 1 000 € par mois sera comptabilisé à hauteur de 700 € dans votre dossier bancaire.
- Si ce loyer couvre une partie de votre nouvelle mensualité de prêt, votre taux d’endettement sera recalculé en conséquence.
Mieux encore, certaines banques proposent des prêts spécifiques aux investisseurs immobiliers, avec des critères d’octroi plus souples.
4. Peut-on emprunter sans apport en étant déjà propriétaire ?
En théorie, oui, il est possible d’obtenir un second prêt sans apport, mais cela dépend du profil de l’emprunteur et du bien à financer. Certaines banques acceptent encore de financer à 100 %, voire 110 % (frais de notaire inclus), mais sous conditions :
- Un revenu stable et élevé.
- Un excellent historique bancaire (pas de découverts, une gestion financière saine).
- Un bien immobilier avec un bon potentiel de revente ou de rentabilité locative.
Si vous êtes déjà propriétaire et que vous souhaitez financer un second achat sans apport, préparez-vous à négocier avec la banque et à fournir des garanties supplémentaires.
Conclusion
Obtenir un nouveau prêt immobilier en étant déjà propriétaire est tout à fait possible, mais cela demande une bonne préparation financière. Entre la gestion du taux d’endettement, l’apport personnel, le prêt relais ou encore l’investissement locatif, il existe plusieurs solutions pour maximiser ses chances d’obtenir un financement.
Si votre premier prêt est encore en cours, la clé est d’anticiper : rembourser certaines dettes, optimiser votre dossier bancaire et choisir la meilleure stratégie de financement. Chaque projet est unique, et une approche personnalisée avec un courtier immobilier peut être un atout majeur pour convaincre les banques et obtenir les meilleures conditions de prêt.
Alors, prêt à franchir une nouvelle étape dans votre parcours immobilier ? 🚀
