Introduction
Acheter un bien immobilier en couple est une belle aventure, mais lorsque la différence d’âge est importante, certaines particularités peuvent compliquer le financement. Les banques prennent en compte plusieurs facteurs, notamment l’âge de l’emprunteur le plus âgé, ce qui peut impacter la durée du prêt, l’assurance emprunteur et la répartition de la propriété.
Faut-il emprunter à deux ou privilégier un emprunteur principal ? Comment optimiser l’assurance pour éviter un coût excessif ? Quelle structure juridique choisir pour protéger le conjoint plus jeune en cas de décès ? Autant de questions essentielles à anticiper avant de signer un crédit immobilier. Décryptons ensemble les stratégies les plus adaptées pour acheter à deux malgré une grande différence d’âge.
1. Pourquoi la différence d’âge influence l’obtention d’un prêt immobilier ?
Lorsqu’un couple emprunte ensemble, la banque analyse le profil des deux emprunteurs. Cependant, en cas de différence d’âge significative, l’établissement prêteur adapte ses conditions, notamment sur trois aspects majeurs :
L’impact sur la durée du prêt
Les banques limitent généralement la durée des prêts en fonction de l’âge de l’emprunteur le plus âgé. Dans de nombreux cas, elles refusent de prêter au-delà de 75 ou 80 ans. Cela signifie qu’un couple où l’un des partenaires a 30 ans et l’autre 65 ans pourra difficilement obtenir un prêt sur 25 ans. La durée sera souvent réduite à 10 ou 15 ans, augmentant ainsi le montant des mensualités.
L’assurance emprunteur, un enjeu clé
L’assurance emprunteur est un poste de dépense qui devient plus coûteux avec l’âge. À partir de 60 ans, les tarifs grimpent en raison des risques de santé accrus. Dans le cadre d’un prêt à deux, si l’assurance est répartie équitablement, le coût global peut devenir élevé. Les banques peuvent exiger un partage asymétrique des garanties, avec une couverture plus importante pour l’emprunteur le plus jeune, ce qui peut créer un déséquilibre dans la répartition des obligations financières.
Le risque en cas de décès
En cas de décès du conjoint le plus âgé, le survivant doit pouvoir assumer les mensualités restantes. C’est pourquoi la banque vérifie que l’emprunteur plus jeune a une capacité de remboursement suffisante pour éviter tout risque de défaut de paiement.
2. Emprunter à deux ou privilégier un seul emprunteur ?
Face à ces contraintes, plusieurs stratégies permettent d’adapter le prêt immobilier à la situation du couple.
L’emprunt en indivision : le plus classique mais contraignant
Dans ce cas, les deux partenaires empruntent ensemble et sont propriétaires à hauteur de leur apport respectif. Cela permet de mutualiser les revenus pour obtenir un prêt plus important. Toutefois, la présence d’un emprunteur âgé peut limiter la durée du prêt et augmenter les coûts d’assurance.
L’emprunt au nom de l’emprunteur plus jeune
Une autre option consiste à contracter le prêt uniquement au nom du partenaire le plus jeune, afin de bénéficier d’une durée plus longue et d’un taux d’assurance plus faible. Cependant, cela signifie que seul l’emprunteur inscrit sur le prêt sera redevable des mensualités. L’autre partenaire devra être protégé juridiquement via des dispositifs comme le PACS, le mariage ou une clause spécifique dans le contrat d’achat.
Le démembrement de propriété : une option à considérer
Cette solution permet à l’emprunteur âgé d’acheter l’usufruit du bien, tandis que le partenaire plus jeune détient la nue-propriété. Ainsi, au décès de l’usufruitier, le conjoint plus jeune récupère automatiquement la pleine propriété du bien sans frais de succession.
3. Quelle stratégie adopter pour optimiser l’assurance emprunteur ?
L’assurance emprunteur représente souvent le principal obstacle lorsqu’un couple avec une grande différence d’âge souhaite souscrire un prêt.
Adapter la répartition des garanties
Pour éviter un coût excessif, il est possible d’assurer le conjoint plus jeune à hauteur de 75 % ou 100 % du prêt, tandis que l’emprunteur plus âgé sera couvert sur une part plus faible. Cela permet de réduire la prime globale tout en sécurisant le remboursement en cas d’imprévu.
Opter pour une délégation d’assurance
Plutôt que de souscrire à l’assurance groupe de la banque, il est souvent plus intéressant de passer par une délégation d’assurance. Des assureurs spécialisés proposent des contrats plus adaptés aux profils seniors, avec des garanties sur-mesure et des tarifs plus compétitifs.
Jouer sur les exclusions médicales
Après 60 ans, certaines assurances excluent des garanties liées aux maladies cardiovasculaires ou aux affections neurodégénératives. Comparer les offres et négocier les exclusions peut faire une grande différence sur le coût total du prêt.
4. Comment protéger le conjoint plus jeune en cas de décès ?
Acheter un bien immobilier en couple implique d’anticiper la transmission en cas de décès de l’un des conjoints.
Se marier ou se pacser pour bénéficier de la protection légale
Le mariage offre la meilleure protection en matière de transmission patrimoniale. En l’absence de testament, le conjoint survivant bénéficie d’une part de l’héritage et peut conserver l’usage du bien. Un PACS apporte aussi une protection minimale, notamment en cas de séparation ou de décès.
Rédiger un testament
Dans le cas d’un achat en indivision ou si l’un des conjoints n’est pas propriétaire du bien, il est essentiel de rédiger un testament pour assurer une transmission fluide et éviter d’éventuels conflits avec les héritiers.
Souscrire une assurance décès pour couvrir le remboursement
En complément de l’assurance emprunteur, une assurance décès permet de garantir au conjoint plus jeune un capital qui l’aidera à solder le prêt en cas de décès du partenaire le plus âgé.
Conclusion
Acheter un bien immobilier en couple avec une grande différence d’âge demande une approche stratégique pour optimiser le financement, sécuriser le prêt et protéger le conjoint survivant. Les banques tiennent compte de l’âge de l’emprunteur le plus âgé pour fixer la durée du prêt et le coût de l’assurance, ce qui peut limiter la capacité d’emprunt ou alourdir les mensualités.
Face à ces contraintes, plusieurs solutions existent : emprunter à deux en ajustant la répartition de l’assurance, contracter le prêt au nom du conjoint plus jeune pour bénéficier de meilleures conditions ou opter pour un montage juridique spécifique comme le démembrement de propriété. La protection du conjoint survivant est également un enjeu clé, nécessitant la mise en place de dispositifs comme le PACS, le testament ou une assurance décès complémentaire.
Enfin, l’optimisation du dossier bancaire et la comparaison des offres sont essentielles pour obtenir les meilleures conditions. Faire appel à un courtier ou à un assureur spécialisé peut permettre de contourner certaines restrictions imposées par les banques classiques. Avec une bonne anticipation et une stratégie bien définie, il est tout à fait possible d’acheter en couple malgré une différence d’âge importante et de sécuriser son projet immobilier sur le long terme.
