Introduction
L’obtention d’un prêt immobilier repose sur plusieurs critères, dont l’analyse des revenus de l’emprunteur. La banque cherche à déterminer si vous êtes en mesure de rembourser votre emprunt en tenant compte de vos ressources financières.
Mais comment ce calcul est-il réalisé ? Quels types de revenus sont pris en compte ? Comment optimiser votre dossier pour maximiser vos chances d’obtenir un financement ? Enfin, comment BANKET Immo peut-elle vous accompagner dans votre recherche de prêt ?
Dans cet article, nous détaillons les critères bancaires d’analyse des revenus, les méthodes de calcul appliquées et les stratégies pour renforcer votre dossier d’emprunteur.
1. Les revenus pris en compte par la banque
Lorsque vous sollicitez un prêt immobilier, la banque va analyser en détail vos revenus afin de déterminer votre capacité de remboursement. Tous les revenus ne sont cependant pas traités de la même manière, certains étant considérés comme plus stables et donc plus rassurants pour l’établissement prêteur.
Les banques cherchent avant tout à vérifier la régularité et la pérennité des revenus afin de s’assurer que l’emprunteur pourra honorer ses échéances sans difficulté. Ainsi, les revenus d’un salarié en CDI seront davantage valorisés que ceux d’un travailleur indépendant ou d’un intérimaire.
1.1. Revenus salariés : un critère de stabilité
Les revenus des salariés constituent la base de calcul la plus simple et la plus fiable pour une banque. En effet, un emploi stable avec un salaire fixe garantit des rentrées d’argent régulières, ce qui rassure l’établissement financier sur la capacité de l’emprunteur à rembourser son crédit.
Salaire net et primes
Le salaire net avant impôt est le principal revenu pris en compte par la banque. Il correspond au montant que le salarié perçoit chaque mois après déduction des charges sociales et fiscales.
Certaines primes peuvent également être intégrées dans le calcul des revenus, mais leur prise en compte dépend de leur nature. Une prime contractuelle, comme un 13ᵉ mois garanti, sera généralement comptabilisée, tandis que les primes variables ou exceptionnelles, comme les primes de performance, seront soit exclues, soit pondérées pour éviter une surestimation des ressources du demandeur.
Différences entre CDI, CDD et intérim
Le contrat de travail est un facteur déterminant dans l’évaluation des revenus.
- Le CDI (Contrat à Durée Indéterminée) est la forme d’emploi la plus valorisée par les banques. Il offre une sécurité financière et une régularité de revenus qui facilitent l’obtention d’un prêt.
- Le CDD (Contrat à Durée Déterminée) et l’intérim sont plus complexes à faire valoir, car ces formes d’emploi sont considérées comme précaires. Toutefois, si l’emprunteur peut justifier d’une continuité professionnelle sur plusieurs années, certaines banques accepteront d’analyser le dossier favorablement.
- Les contrats d’apprentissage ou de professionnalisation sont généralement exclus des revenus pris en compte, car ils sont limités dans le temps et ne garantissent pas une stabilité financière à long terme.
1.2. Revenus des travailleurs indépendants et entrepreneurs
Les travailleurs indépendants, auto-entrepreneurs et professions libérales ne bénéficient pas de bulletins de salaire, ce qui complique l’analyse de leur solvabilité. Pour ces profils, la banque va s’appuyer sur les documents fiscaux et comptables pour évaluer la moyenne des revenus sur plusieurs années.
Analyse des bilans comptables
Contrairement aux salariés, dont les revenus sont prévisibles, les travailleurs indépendants doivent prouver la stabilité de leur activité économique. La banque exigera généralement les trois derniers bilans comptables afin d’analyser l’évolution du chiffre d’affaires et du bénéfice net imposable.
Si les revenus sont irréguliers, la banque appliquera une pondération en retenant une moyenne sur les dernières années. Une entreprise en croissance avec un chiffre d’affaires stable ou en hausse sera mieux perçue qu’une activité avec des revenus en dents de scie.
Revenus pris en compte pour les auto-entrepreneurs
Les auto-entrepreneurs, dont le chiffre d’affaires est soumis à un régime fiscal simplifié, doivent prouver que leurs bénéfices nets sont suffisants pour couvrir leurs charges personnelles et supporter le remboursement d’un prêt.
La banque tiendra compte du bénéfice imposable après application de l’abattement fiscal selon le type d’activité exercée :
- 71 % pour les activités de commerce
- 50 % pour les prestations de services
- 34 % pour les professions libérales
Une activité pérenne avec des revenus stables sera plus facilement acceptée qu’une micro-entreprise en phase de démarrage.
1.3. Revenus locatifs et autres revenus passifs
Les banques prennent en compte les revenus complémentaires, notamment ceux issus de la location immobilière, des investissements financiers ou des pensions alimentaires. Toutefois, ces revenus sont soumis à des abattements afin d’évaluer leur caractère récurrent et sécurisé.
Revenus locatifs et pondération appliquée
Les revenus tirés d’un investissement locatif sont considérés comme des ressources complémentaires. Cependant, pour anticiper les risques liés à la vacance locative, aux impayés ou aux charges d’entretien, les banques ne prennent généralement en compte que 70 % des loyers perçus.
Si l’emprunteur détient plusieurs biens locatifs, il devra fournir les baux de location, les avis d’imposition foncière et les relevés bancaires attestant des versements des locataires pour prouver la régularité des revenus.
Dividendes et autres revenus financiers
Les dividendes versés par une entreprise détenue par l’emprunteur peuvent être considérés comme un revenu stable si la société réalise des bénéfices réguliers. Toutefois, la banque analysera le montant et la fréquence des dividendes perçus sur les trois dernières années avant de les intégrer aux revenus.
D’autres sources de revenus, comme les intérêts perçus sur des placements financiers, peuvent être prises en compte si elles sont récurrentes. Cependant, si ces revenus proviennent de placements risqués, la banque pourra les exclure du calcul.
1.4. Aides et allocations considérées dans le calcul des revenus
Certaines aides et prestations sociales sont parfois intégrées aux revenus de l’emprunteur, bien que leur prise en compte varie d’une banque à l’autre.
Allocations familiales et pensions alimentaires
Les allocations familiales, versées par la Caisse d’Allocations Familiales (CAF), peuvent être prises en compte si elles sont perçues sur le long terme et qu’elles concernent des enfants en bas âge. Une banque hésitera davantage à les inclure dans le calcul si les enfants approchent de l’âge adulte et que ces allocations sont amenées à disparaître.
Les pensions alimentaires, si elles sont officiellement déclarées et perçues régulièrement, peuvent être intégrées aux revenus du demandeur. Toutefois, la banque exigera des justificatifs comme le jugement de divorce et les relevés bancaires prouvant les versements.
Rente viagère et indemnités spécifiques
Les rentes perçues dans le cadre d’un contrat de prévoyance, d’une pension d’invalidité ou d’un héritage peuvent être incluses dans l’évaluation des revenus. Toutefois, la banque analysera leur durée et leur montant avant de les intégrer dans le calcul de la capacité d’emprunt.
2. Les méthodes de calcul appliquées par les banques
Lorsque vous sollicitez un prêt immobilier, la banque applique des méthodes rigoureuses pour évaluer votre capacité d’emprunt. Son objectif est de s’assurer que vous serez en mesure de rembourser votre crédit sans difficulté. Pour cela, elle prend en compte différents paramètres financiers et applique des coefficients de pondération afin de limiter les risques liés aux variations de revenus.
2.1. Analyse des revenus nets imposables
Les banques ne se basent pas sur les revenus bruts déclarés par l’emprunteur, mais sur les revenus nets imposables. Cette approche permet d’avoir une vision plus réaliste du revenu réellement disponible après le paiement des charges fiscales et sociales. L’avis d’imposition est un document clé dans cette analyse, car il donne une vision claire et globale des revenus perçus sur les années précédentes.
En analysant les déclarations fiscales, la banque peut identifier d’éventuelles variations de revenus et évaluer la stabilité financière de l’emprunteur. Une augmentation progressive des revenus peut être un signe positif, tandis que des fluctuations importantes peuvent être perçues comme un risque.
2.2. Application de coefficients d’abattement
Pour certains types de revenus, les banques appliquent des coefficients d’abattement afin de tenir compte des charges et des aléas financiers. Les revenus locatifs, par exemple, ne sont pas pris en compte à 100 %. En général, seules 70 % des sommes perçues sont retenues, afin d’anticiper d’éventuelles périodes de vacance locative ou des charges liées à l’entretien du bien immobilier.
Les primes et revenus variables, comme les commissions ou les dividendes, sont également soumis à des coefficients de pondération. La banque va calculer une moyenne sur plusieurs années et appliquer une réduction pour ne prendre en compte que la partie jugée stable et régulière.
2.3. Évaluation de la stabilité des revenus
Un revenu stable est un critère déterminant pour l’octroi d’un prêt immobilier. Les banques privilégient les emprunteurs ayant un contrat de travail en CDI avec une ancienneté significative. Un salarié en CDD ou un intérimaire devra prouver la régularité de ses revenus pour rassurer l’établissement bancaire.
Pour les travailleurs indépendants, la banque exige généralement les bilans comptables des trois dernières années. Un chiffre d’affaires en progression et un bénéfice net stable seront des éléments favorables. En revanche, si les revenus sont irréguliers ou présentent une tendance à la baisse, la banque pourra considérer que le risque est trop élevé et refuser l’octroi du prêt.
3. L’impact du calcul des revenus sur le montant du prêt immobilier
La manière dont la banque évalue les revenus d’un emprunteur a un impact direct sur le montant du prêt qui pourra être accordé. En fonction du calcul effectué, un emprunteur pourra bénéficier d’un financement plus ou moins élevé.
3.1. Le taux d’endettement maximal autorisé
Le taux d’endettement est un critère clé dans l’analyse d’un dossier de prêt. Il correspond au pourcentage des revenus mensuels qui sera consacré au remboursement du crédit. En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) recommande un taux d’endettement maximal de 35 %.
Si un emprunteur gagne 3 500 euros par mois, la mensualité de remboursement ne pourra pas dépasser 1 225 euros. Si ses revenus sont jugés insuffisants, la banque pourra soit limiter le montant du prêt accordé, soit exiger un apport personnel plus important.
3.2. L’importance du reste à vivre
Le reste à vivre correspond à la somme d’argent dont dispose un emprunteur après le paiement de ses charges fixes, y compris la mensualité du crédit immobilier. La banque tient compte de ce critère afin de s’assurer que l’emprunteur pourra faire face à ses dépenses courantes et à d’éventuels imprévus.
Une personne ayant des revenus élevés mais aussi des charges importantes pourra se voir accorder un prêt inférieur à ce qu’elle espérait. À l’inverse, un emprunteur avec des revenus plus modestes mais peu de charges pourra obtenir un financement plus avantageux.
3.3. Influence du profil emprunteur sur les conditions du prêt
Le profil de l’emprunteur joue également un rôle déterminant dans l’évaluation du montant du prêt. Une personne avec un revenu stable, un bon historique bancaire et un faible taux d’endettement obtiendra des conditions plus favorables, comme un taux d’intérêt réduit ou une durée de remboursement plus longue.
En revanche, un emprunteur avec des revenus variables ou une situation financière instable pourra être confronté à des restrictions, comme un apport personnel plus élevé ou un taux d’intérêt moins avantageux.
4. Comment optimiser son dossier pour améliorer son calcul de revenus ?
Un emprunteur peut prendre plusieurs mesures pour améliorer son dossier et augmenter ses chances d’obtenir un prêt immobilier avantageux.
4.1. Mieux structurer ses revenus
La stabilité des revenus est un critère essentiel pour les banques. Un emprunteur en situation précaire peut améliorer son dossier en optant pour un emploi plus stable avant de faire une demande de prêt. Les travailleurs indépendants peuvent également optimiser leur situation en s’assurant que leurs revenus sont réguliers et en fournissant des justificatifs clairs et détaillés.
4.2. Réduire son endettement avant de solliciter un prêt
Avant de faire une demande de prêt immobilier, il est recommandé de réduire autant que possible ses crédits en cours. Un emprunteur avec plusieurs prêts à la consommation verra son taux d’endettement augmenter, ce qui peut limiter sa capacité d’emprunt pour un bien immobilier.
Il est également conseillé d’éviter les dépenses inutiles et de constituer une épargne de précaution. Un apport personnel plus élevé pourra rassurer la banque et permettre d’obtenir de meilleures conditions de financement.
4.3. Présenter un dossier solide et rassurant
Un dossier bien préparé est un atout majeur dans l’obtention d’un prêt immobilier. L’emprunteur doit fournir des documents clairs et complets, notamment ses trois derniers bulletins de salaire, ses avis d’imposition et ses relevés bancaires. Une gestion financière saine, sans découverts fréquents ni incidents de paiement, sera un signal positif pour la banque.
5. Comment BANKET Immo vous aide à obtenir votre prêt immobilier ?
Les démarches pour obtenir un prêt immobilier peuvent être longues et complexes. BANKET Immo propose une solution innovante permettant aux emprunteurs de gagner du temps et d’optimiser leur dossier en accédant directement aux banques sans passer par un courtier.
5.1. Devenez votre propre courtier
Avec BANKET Immo, les emprunteurs ont la possibilité de créer un dossier bancaire complet en quelques minutes. Ce dossier est ensuite diffusé automatiquement aux banques partenaires, ce qui permet d’accélérer le processus de recherche de financement.
5.2. Gagnez du temps et maximisez vos chances d’acceptation
Grâce à une technologie avancée, BANKET Immo met en relation les emprunteurs avec les établissements bancaires les plus adaptés à leur profil. Les utilisateurs reçoivent des notifications en temps réel sur l’avancement de leur dossier et peuvent comparer facilement les offres de prêt.
5.3. Un processus simplifié et 100 % digital
Toutes les démarches peuvent être effectuées en ligne, sans nécessité de se déplacer en agence. La transparence est totale et il n’y a aucune commission cachée. Cette solution permet aux emprunteurs d’économiser du temps et d’éviter les intermédiaires coûteux.
Conclusion
Le calcul des revenus est un élément clé dans l’obtention d’un prêt immobilier. En comprenant les critères d’évaluation des banques et en optimisant son dossier, un emprunteur peut améliorer ses chances d’obtenir un financement avantageux.
Grâce à BANKET Immo, la recherche de prêt devient plus simple, plus rapide et plus accessible. En prenant le contrôle de son dossier, chaque emprunteur peut maximiser ses opportunités et obtenir le meilleur financement possible pour son projet immobilier.
